1. В 1991 году началась приватизация жилого фонда г.Красноярска и официальная торговля квартирами, не носившая массового характера. Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. В первый период установились некие начальные цены, определились ориентиры, необходимые участники рынка. В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье был выше предложения. Высокий спрос на жилье обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение.


2. В 1993 и 1994 годах рынок развивался стихийно, развернулась торговля квартирами, цены на которые стали стремительно расти (15-20% в отдельные месяца), что обеспечило высокую прибыль посреднических операций и появление большого количества фирм, оказывающих услуги на рынке. Предложение определялось продолжающейся приватизацией. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжалось строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становилась все больше. Спрос, как и предложение, повышался и был все еще выше предложения. Круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов.


3. С 1995 года до экономического кризиса 1998 года наблюдалась относительная стабилизация масштабов рынка и уровня роста цен. На цены и количество участников рынка оказывали влияние сезонные колебания и общероссийские экономические и политические изменения. Ситуация на рынке подчинялась общим законам, рост цен был в отдельные периоды времени значительным, но ожидаемым, соотношение между спросом и предложением тоже колебалось, но не в катастрофических рамках.
   Темпы прироста цен на жилье были связаны с темпами роста курса доллара. Граждане видели в недвижимости предмет накопления и гаратированного возврата вложенных денег.
   После начала финансовой стабилизации в 1995 г. и уменьшения доходности бизнеса спрос несколько снизился, а так как предложение росло, то к концу 1997 года предложение стало больше спроса более чем вдвое.


4. С 17 августа 1998 года до весны 1999 года продолжался кризисный и посткризисный период на рынке, характеризующийся уменьшением предложения, отсутствием четкой ценовой картины.
   Сразу к концу августа с продажи были сняты более половины имеющихся в прайс-листах квартир. На оставшиеся квартиры цены были указаны продавцами в долларах. Это определило резкий подъем цен предложения в рублевом эквиваленте, при этом предложение не соответствовало ажиотажному спросу. В октябре ситуация на рынке стала восстанавливаться, но количество сделок было менее 50% от планируемых агентствами недвижимости.
   Произошел резкий рост цен в рублевом эквиваленте и еще более резкое падение долларовой цены. Цены в долларовом выражении снизились в 2-2,5 раза. Рынок стабилизировался и позитивно отреагировал на политические и экономические посткризисные изменения. Цены стабилизировались. Достаточно быстрое возвращение рынка на количественные позиции числа сделок объяснялось еще и тем, что за предшествующие кризису 2-3 года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья (основную массу (по оценкам экспертов, от 30 до 40%) составляли представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Они вернулись на рынок уже в начале 1999 года.


5. С весны 1999 года до августа 2000 г. ситуацию можно охарактеризовать как период стабилизации и дальнейшего развития. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимости.
   Ни соотношение спроса и предложения, ни ценовые параметры рынка резко не менялись до августа 2000г. В силу ожидания политических и экономических кризисов (политическая осень, планируемое <падения> рубля) изменилось предложение и начался рост цен. Во втором полугодии 2000 года в среднем по Красноярску произошло повышение цен на 25 - 30%, а по отдельным районам и типам недвижимости рост цен достиг 50%.

Чтобы добавить сообщение - заполните пожалуйста форму ниже

ФИО E-mail Сообщение